北京做大文化產業 多個老舊廠房轉型文化空間

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  • 北京晚報

位于西城區的北京第二熱電廠曾經擔負著西長安街沿線的中央國家機關和北京市重要部門及50萬居民的冬季采暖任務。2016年10月,這片老廠區在沉寂7年后,化身為天寧1號文創園正式開園。而就在它開園的同時,其二期改造計劃就已經提上議事日程,可惜的是,直到今天,這個著名園區的二期工程還遲遲沒有開工。難以獲得審批立項,是二期遲滯的主要原因。

北京曾經是全國重要的工業城市,具有豐富的老舊廠房資源,伴隨近年來城市產業結構調整,老舊廠房轉型文化空間已成為大勢所趨。但老舊廠房轉型文化空間,面臨一個兩難境地:如果變更老廠房的工業用地性質,高額的土地出讓金會讓企業不堪重負;不辦理變更,后續改造中立項、規劃、施工、消防以及登記注冊等一系列手續,又難以辦理。在不得已中,許多園區在轉型之路上處于灰色地帶,帶來不少隱患,也制約了產業發展。

根據市文促中心調查數據,截至2019年9月,北京各區共梳理出老舊廠房資源774處,總占地面積約3227萬平方米,其中,城六區老舊廠房248處,占地面積約1943萬平方米,占全市老舊廠房總占地面積的60%左右。而隨著疏解整治促提升專項行動持續向縱深推進,未來的老舊廠房資源會越來越豐富,破解它們的轉型難題,變得更加迫切。

困局1

辦證難 → 持裝修改造許可難以痛快改造園區

高聳入云的大煙囪,是天寧1號文創園的標志性景致。早在2014年,該園區的一期工程就獲得市規劃部門批復,成為全國第一個得到市級規劃部門認可的老舊工業廠區改造案例,一時成為典型被口口相傳。“當時我們是以裝修改造由頭獲得的批準,因為一期工程確實改動不大。”天寧1號園區運營副總楊崴崴說,然而2015年,當園區運營者按照一期的申辦路徑,向規劃部門提出二期改造計劃時,卻遲遲難以獲得批準。“二期改造涉及到地下室開發利用,還有內部挑空高達35米的大廠房的綜合利用等問題。這種情形已經不能再使用‘裝修改造’的由頭。而在規劃部門現有的政策體系中,又沒有專門針對老舊廠房改造的相關條款可以作為批復的依據。”楊崴崴說,從2015年至今,二期計劃已經改了十幾版,身為老國企的“二熱”希望轉型改造要合規合法,不能因為著急就走偏門,于是這些計劃依然處于“紙上談兵”。

事實上,以“裝修改造”名義來改造的老舊廠房文創園區很多。海淀龍徽1910文創園、二七廠1897文化科技創新城等,都通過這種途徑完成了一期改造工程。其中,二七廠1897文化科技創新城由具有百余年歷史的中車北京二七機車廠老廠區改造而來。項目實施方——青旅文化產業發展有限公司總經理程博介紹,由于缺少老舊廠房改造的落地政策,園區改造在消防、安監審批時都遇到阻礙。“區里的相關部門很支持,但是政策上走不通,政府部門壓力也很大。”換句話說,游走于灰色地帶,讓大家都很不踏實。

困局2

投資難 → 身份尷尬難享投資優惠政策

雖然游走于灰色地帶,但北京仍有大量老舊廠房轉型的文創園區客觀存在著,無論采取什么方式成功改造轉型,從產業發展的長遠角度看,其實并無益處。

首創·郎園是北京著名的老舊廠房轉型文創園品牌。其最新的項目,是將距離798藝術區僅有2公里之遙的北京紡織倉庫改造為復合型文化藝術區——首創·郎園station。園區擁有30棟建于上世紀60年代的老庫房,倉庫區內還有2.23公里產權鐵路專用線及8000平方米大型鐵路罩棚,生態環境好,工業風濃厚。明年初,園區將正式開放,這片土地就將聚集公益書房等公共文化空間,以及影視類企業辦公和多種文化消費業態。為了這個項目,首創·郎園的前期投入也非常可觀。

“每做一個園區,百分之八九十的成本都在前期改造上,這也是最需要市場投資跟進的部分。”首創·郎園品牌總監宋秀平介紹,雖然2017年北京市就出臺了《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》,明確表示“政府鼓勵社會資本參與老舊廠房保護利用,對于符合支持條件的保護利用項目,可從市政府固定資產投資中安排資金補貼”,但由于缺少配套落地的實操措施,老舊廠房因為身份尷尬,還是難以在發改部門立項,也就難以享受到政府部門對固定資產投資的優惠政策,更無法利用這些優惠政策連帶撬動市場資金跟投。“全靠企業自有資金投入,顯然在產業規模拓展上力量有限,只有政府、市場多方投入,才能將文化產業做大。”

困局3

注冊難 → 辦公地與注冊地不一致存隱患

位于朝陽區三間房東路1號的北京懋隆文創園是由原北京外貿工藝品倉庫改建,其負責人趙煥然介紹,園區在招商時的優勢之一,是每一處庫房都在700平方米以上。按照國家工商注冊規定,每一處庫房都可以作為一個企業工商注冊的獨立地址,這讓園區在招商時始終處于優勢地位,可以嚴格篩選、挑選客戶。

而大部分原基礎條件有限、只有一個獨立地址的園區,就有些難過了。目前,大部分園區采用將園區內入駐的中小企業集群注冊在另外地址的辦法。這個變通方法,導致企業工商注冊地址和辦公地址不一致,也埋下許多隱患。“比如調研就會發現,入駐老舊廠房改造文創園區的合資企業和外資企業非常少,因為其風險管控更嚴格,工商注冊不順利,使其質疑老舊廠房改造園區的身份。”從北京鍛壓機床廠轉型而來的北人文心印巷文化創意園負責人周曉博分析。

破局→

《管理辦法》試行

園區有了正規“辦照”機會

針對老舊廠房轉型過程中的難點、痛點,就在不久前,北京市文化改革和發展領導小組辦公室正式印發實施《保護利用老舊廠房拓展文化空間項目管理辦法(試行)》,其核心便是解決老舊廠房轉型文化空間過程中改造建設及登記注冊中的難題。該辦法設計了項目申請、立項、規劃、施工、驗收以及登記注冊一整套流程規范,將老舊廠房政策落地落實。

目前,該《管理辦法》在31處試點項目試行。雖然每一個試點園區的具體情況千差萬別,但卻讓每一個園區都有了正規“辦照”的機會,讓過往的諸多難題迎刃而解。

《管理辦法》將老舊廠房項目改造建設程序分為申請辦理、審批服務兩個階段

申請辦理階段

園區可向廠房所在區文化產業主管部門提出申請,提交申報材料

→區文化產業主管部門在基礎審核、會商論證后,將初審論證意見交予市文資中心

→市文資中心對項目進行業態評估,并組織市發展改革、規劃自然資源、住房城鄉建設、文化旅游、應急管理、國資監管、文物等相關部門組成聯合評審小組,對項目進行聯合評審

→再將聯合評審意見返回給區文化產業主管部門

審批服務階段

經評審合格的項目就可以辦理立項(一般為備案)、施工許可等手續,一般均由項目所在區發改委、住建等部門負責辦理

→項目改造施工結束后,由區住建部門負責工程竣工驗收和消防驗收

專家解讀

優化營商環境的及時雨

投資北京研究院常務副院長李道今說,《保護利用老舊廠房拓展文化空間項目管理辦法(試行)》意義重大,尤其對于北京這樣進入城市有機更新、減量發展階段的國際大都市來說,更是及時雨。

文化行業相對于其他行業收益率低,傳導到其所能承受的房租和地租價格也有限。房地成本過高,文化企業恐怕就難以為繼。

為了支持老舊廠房轉型文化空間,2015年國家已經有了政策突破,鼓勵工業用地在不改變土地性質的前提下,可以改變使用性質,有5年的過渡期。但具體怎么實施卻一直沒有。北京在全國率先做出了非常有益的、深入的、成體系的探索。這看起來很簡單,但其實聯動了15個部門落地來共同支持。

《管理辦法》中所列的政府審批管理也充分結合了優化營商環境改革。將行政審批事項基本留在區級層面完成。流程、要件都盡量壓縮,盡量優化,既規范嚴謹又非常高效。《管理辦法》并沒有一次性推出,而是先行選擇31處試點項目。這就留出了一個自我完善的回流機制,未來可以使《管理辦法》的正式版更加飽滿。

新聞延伸

未來進一步優化細則

市文資中心相關負責人提出,老舊廠房拓展文化空間涉及業務領域較多,《管理辦法》從功能上無法承載各部門內部的具體操作細則,未來,各部門將進一步優化辦理流程,細化規范設計,固化管理細則,形成相互銜接貫通的辦理規則程序,從政策體系上構建“1+1+X” 也就是《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》+《保護利用老舊廠房拓展文化空間項目管理辦法》+各部門細則的體系架構,為老舊廠房保護利用工作在全市鋪開提供有力的制度支撐。本報記者 李洋

  • 編輯:張曉芳
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